1. Çıxarış (Kupça) – Mülkiyyət Hüququnun Əsas Təsdiqi
Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə görə, bir mənzilin tam hüquqlu mülkiyyətçisi olduğunuzu sübut edən yeganə rəsmi sənəd Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən verilmiş çıxarışdır. Xalq arasında bu sənəd hələ də 'Kupça' olaraq adlandırılır. Mənzil alarkən satıcıdan tələb etməli olduğunuz ilk sənəd budur. Çıxarışın üzərində mülkiyyətçinin adı, mənzilin sahəsi (kvadratmetr), ünvanı və təyinatı (yaşayış və ya qeyri-yaşayış) dəqiq qeyd olunmalıdır.
Bəzən satıcılar köhnə sovet dövründən qalma 'Order' və ya 'Texniki Pasport'un kifayət olduğunu iddia edirlər. Lakin nəzərə almalısınız ki, müasir notarial qaydada alqı-satqı yalnız elektron reyestrdə çıxarışı olan mülkiyyətlər üçün mümkündür. Çıxarışın həqiqiliyini yoxlamaq üçün Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin onlayn portalından və ya 'e-sosial' sistemi vasitəsilə mülkiyyət məlumatlarını dəqiqləşdirmək tövsiyə olunur. Əgər TelBazar.az platformasında bir elan görürsünüzsə və sənəd növü 'Çıxarış' qeyd edilibsə, mütləq sənədin seriya nömrəsi ilə maraqlanın.
Çıxarışda mənzilin üzərində 'həbs' və ya 'yükümlülük' (girov) olub-olmaması da kritik məqamdır. Əgər mənzil bank krediti üçün girov qoyulubsa, bu, sənədin arxa hissəsində və ya elektron reyestr arayışında (Forma-1) qeyd olunur. Belə mənzillərin satışı yalnız bankın rəsmi icazəsi və ya borcun bağlanmasından sonra mümkün olur.
Çıxarışda Diqqət Yetirilməli Olan 3 Detal
1. Sahə uyğunluğu: Çıxarışda göstərilən sahə ilə mənzilin real ölçüsü fərqlənə bilər. 2. Təyinat: Sənəddə mənzilin mütləq 'yaşayış' (jiloy) olduğu qeyd edilməlidir. 3. Mülkiyyət növü: Xüsusi mülkiyyət olması vacibdir.
2. Yeni Tikililərdə (MTK) Müqavilə və Daxili Sənədləşmə
Bakının Yasamal, Xətai və Binəqədi rayonlarında çoxsaylı yeni binalar hələ də çıxarışla təmin olunmayıb. Belə binalarda satış 'Mənzil-Tikinti Kooperativi' (MTK) ilə bağlanmış daxili müqavilə və maliyyə arayışı əsasında həyata keçirilir. Bu növ sənədləşmə çıxarışa nisbətən daha riskli sayılır, çünki dövlət reyestrində mənzil hələ bir şəxsə təhkim olunmayıb.
MTK daxili müqavilə ilə ev alarkən mütləq şirkətin etibarlılığını yoxlamalısınız. Müqavilənin notarial qaydada təsdiq olunması alıcı üçün əlavə təhlükəsizlik qatıdır, lakin bir çox hallarda daxili müəssisə sənədi ilə kifayətlənilir. Bu prosesdə 'maliyyə arayışı' mənzilin dəyərinin tam ödənildiyini sübut edən sənəddir və o olmadan satışın rəsmiləşdirilməsi qeyri-mümkündür.
- MTK rəhbərliyinin imzası və möhürü olan maliyyə arayışı.
- Üçtərəfli müqavilə (Alıcı, Satıcı və MTK arasında).
- Binanın istismara qəbul edilib-edilməməsi haqqında məlumat.
- Kommunal xidmətlərin (qaz, işıq, su) abonent kodlarının mövcudluğu.
3. Notarial Qayda və Forma-1 Arayışı
Azərbaycanda qanuni alqı-satqı yalnız notarius tərəfindən həyata keçirilməlidir. Notarius əməliyyat zamanı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən 'Forma-1' (yükümlülük haqqında arayış) tələb edir. Bu arayışda mənzilin satılmasına hər hansı maneənin olub-olmadığı göstərilir.
Əgər mənzil ailəlidirsə, notarius digər tərəfin (həyat yoldaşının) rəsmi razılığını tələb edəcək. Həmçinin, mənzildə qeydiyyatda olan digər şəxslərin siyahısı çıxarılmalı və onların mənzilin satışına etiraz etməməsi notarial qaydada təsdiqlənməlidir. Bu, gələcəkdə mülkiyyət mübahisələrinin qarşısını alan əsas addımdır.
Ailə üzvlərinin razılığı niyə vacibdir?
Azərbaycan Respublikasının Ailə Məcəlləsinə görə, nikah dövründə alınmış əmlak birgə mülkiyyət sayılır. Əgər mənzil nikah dövründə alınıbsa, sənəddə yalnız bir nəfərin adı olsa belə, həyat yoldaşının yazılı razılığı olmadan satış keçərsiz sayıla bilər. Bu qayda yalnız miras qalmış və ya hədiyyə edilmiş əmlaklara şamil olunmur.
4. Borcların Yoxlanılması: Kommunal və Vergi Öhdəlikləri
Mənzili rəsmiləşdirməzdən əvvəl 'təmiz' sənədlər siyahısına kommunal borcların olmaması barədə arayışlar da daxildir. Azərişıq, Azərsu və Azəriqaz idarələrindən son ödəniş qəbzlərini və borcun olmadığını təsdiq edən sənədləri mütləq tələb edin. Orta hesabla, köhnə borclar bir neçə yüz, bəzən isə minlərlə AZN təşkil edə bilər ki, bu da sonradan yeni sahibin üzərinə yük kimi düşür.
Həmçinin, bina idarəetmə şirkətinə (komendant) olan borcları da yoxlamaq lazımdır. Müasir yaşayış komplekslərində 'beşetka' və ya xidmət haqqı yığımları aylıq 40-150 AZN arası dəyişir. Satıcının bu öhdəlikləri yerinə yetirdiyindən əmin olun, əks halda liftdən istifadə və ya digər xidmətlərdə problemlə üzləşə bilərsiniz.
- Elektrik enerjisi üzrə borcun olmaması (Azərişıq arayışı).
- Qaz təchizatı üzrə borcun olmaması (Azəriqaz arayışı).
- Su və kanalizasiya xidmətləri (Azərsu arayışı).
- Məişət tullantıları və bina xidmət haqları (MTK/MİS arayışı).
5. İpoteka ilə Mənzil Alarkən Lazım Olan Əlavə Sənədlər
İpoteka fondu və ya bankın daxili kreditləri ilə ev alarkən sənədlərin yoxlanılması daha ciddi prosedurla həyata keçirilir, çünki bankın hüquqşünasları da prosesə cəlb olunur. Burada ən vacib sənəd 'Qiymətləndirmə Aktı'dır. Müstəqil qiymətləndirici şirkət mənzilə baxış keçirir və bazar dəyərini müəyyən edir. Bank adətən bu dəyərin 70-85%-i qədər kredit ayırır.
İpoteka ilə alınan mənzil mütləq sığortalanmalıdır. Bu zaman həm daşınmaz əmlakın icbari sığortası (Bakı üçün illik 25 AZN), həm də ipoteka sığortası tələb olunur. Sənədlər paketinə satıcının şəxsiyyət vəsiqəsi, ailə vəziyyəti haqqında sənəd və mənzilin çıxarışı daxil edilir. TelBazar.az-da 'İpotekaya yararlı' filtri ilə axtarış edərək bu tələblərə cavab verən mənzilləri asanlıqla tapa bilərsiniz.
6. Mənzildə Qeydiyyatda Olan Şəxslərin Çıxarılması
Alqı-satqıdan əvvəl mənzildə heç kimin qeydiyyatda (propiska) qalmaması kritikdir. Bunu yoxlamaq üçün satıcıdan Daxili İşlər Nazirliyinin müvafiq şöbəsindən (ASAN Xidmət vasitəsilə) 'Forma-9' arayışı tələb edilməlidir. Bu arayışda mənzildə qeydiyyatda olan bütün şəxslər siyahı şəklində göstərilir.
Əgər mənzildə azyaşlı uşaqlar qeydiyyatdadırsa, onların qeydiyyatdan çıxarılması üçün Qəyyumluq və Himayəçilik Komissiyasının razılığı tələb oluna bilər. Bu proses vaxt apara bildiyi üçün sənədləşmədən ən azı 1-2 həftə əvvəl məsələni həll etmək tövsiyə olunur. Qeydiyyatda kənar şəxslərin qalması gələcəkdə kommunal xidmət haqlarının (nəfər sayına görə hesablananların) yüksək gəlməsinə və ya mülkiyyətdən istifadə hüququ ilə bağlı məhkəmə çəkişmələrinə yol aça bilər.
7. Sənədləşmə Xərcləri və Rüsumlar
Mənzil alarkən yalnız satış qiymətini deyil, həm də dövlət rüsumlarını nəzərə almalısınız. Bakı şəhəri üzrə alqı-satqı müqaviləsinin notarial təsdiqi üçün rüsumlar mənzilin sahəsindən və yerləşdiyi zonadan asılı olaraq dəyişir. Məsələn, Bakı daxilində orta ölçülü mənzil üçün notarial xərclər və reyestr xidməti üçün ödənişlər təxminən 200-500 AZN aralığında dəyişə bilər.
Buna əlavə olaraq, 2024-cü il qaydalarına əsasən, mənzil alqı-satqısı zamanı bank köçürməsi vacibdir. Nağd ödənişlər rəsmi sayılmır. Bank komissiyası (adətən 0.1-0.5%) və vergi tutulmaları da büdcədə nəzərə alınmalıdır. Əgər mənzil satıcının mülkiyyətində 3 ildən az müddətdir varsa, o, əlavə dəyər vergisi və ya gəlir vergisi ödəməli ola bilər ki, bu da tərəflər arasında əvvəlcədən razılaşdırılmalıdır.