İpoteka Kreditlərinin Növləri və Mövcud Şərtlər
Azərbaycanda ipoteka kreditləri əsasən iki qrupa bölünür: dövlət (və ya standart) ipotekası və güzəştli (sosial) ipoteka. Standart ipoteka krediti rəsmi gəliri olan hər bir Azərbaycan vətəndaşı üçün əlçatandır. Bu kredit növü üzrə illik faiz dərəcəsi maksimum 8% təşkil edir, kredit müddəti isə 3 ildən 25 ilə qədər müəyyən edilir. İlkin ödəniş adətən mənzilin qiymətinin minimum 15-25%-i həcmində tələb olunur.
Sosial ipoteka isə daha dar bir təbəqəni – gənc ailələri, hərbçiləri, şəhid ailələrini, elmlər namizədlərini və dövlət qulluqçularını əhatə edir. Burada faiz dərəcəsi illik 4%-dən çox ola bilməz və maksimal müddət 30 ildir. Sosial ipoteka üçün ilkin ödəniş mənzil dəyərinin cəmi 10%-ni təşkil edir ki, bu da bir çox gənc ailə üçün həlledici üstünlükdür.
Kredit Limitləri və Region Fərqi
Hazırda dövlət xətti ilə verilən kreditlərin maksimal məbləği 150,000 AZN təşkil edir. Lakin bu məbləğ Bakı və Bakıətrafı qəsəbələrdə (məsələn, Xırdalan və ya Abşeron) mənzil almaq üçün kifayət etməyə bilər. Belə hallarda alıcılar ya daha böyük ilkin ödəniş etməli, ya da kommersiya banklarının daxili ipoteka proqramlarına üz tutmalıdırlar. Daxili ipoteka proqramlarında faizlər 10-14% arasında dəyişsə də, şərtlər daha çevikdir.
Kimlər İpoteka Kreditini Ala Bilər?
İpoteka krediti almaq üçün ilk və ən vacib şərt rəsmi iş yerinin və stabil gəlirin olmasıdır. Banklar sizin aylıq ödənişinizin ailə büdcəsinin 50-70%-ni keçməməsinə diqqət yetirirlər. Məsələn, əgər aylıq ödənişiniz 500 AZN olacaqsa, rəsmi gəliriniz minimum 800-1000 AZN civarında olmalıdır. Vergi və sosial ödənişlərin tam yerinə yetirilməsi mütləqdir.
Yaş həddi də vacib faktordur. Kreditin bitmə müddətinə qədər borcalanın yaşı pensiya həddini keçməməlidir. Bu o deməkdir ki, 50 yaşlı bir vətəndaş maksimum 15 illik kredit ala bilər. Kredit tarixçəsi isə digər bir həlledici faktordur; əvvəlki kredit öhdəliklərinizdə 30 gündən artıq gecikmələr olubsa, ipoteka müraciətinizin rədd edilmə ehtimalı yüksəkdir.
- Azərbaycan Respublikasının vətəndaşı olmaq;
- Münasib kredit tarixçəsinə (ASAN ödəniş və ya MKR hesabatı) malik olmaq;
- Son iş yerində ən azı 6 ay, ümumi iş stajının isə 1 ildən az olmaması;
- Hərbi xidmət keçmiş və ya möhlət hüququ olan kişilər.
Mənzil Seçimi: Hansı Əmlaklar İpotekaya Yararlıdır?
Hər bir mənzili ipoteka ilə almaq mümkün deyil. Banklar üçün əsas şərt əmlakın likvid olması və hüquqi təmizliyidir. Bakı şəhərində 1970-ci illərdən əvvəl tikilmiş binalarda, xüsusən də "alman layihəli" və ya çox köhnə "stalinka" tipli binalarda ipoteka çox vaxt verilmir. Üstünlük daha çox 1980-ci illərdən sonra tikilmiş panel və ya müasir yeni tikililərə verilir.
TelBazar.az-da mənzil axtararkən satıcının mənzilə dair çıxarışının (kupçasının) olub-olmadığını dəqiqləşdirmək lazımdır. Bina yeni tikilidirsə və hələ dövlət reyestrindən keçməyibsə (yalnız müqavilə ilə satılırsa), belə mənzillər yalnız bankın daxili krediti ilə, bina tikinti şirkəti tərəfindən maliyyələşdirildiyi halda alına bilər.
Qiymətləndirmə Prosesi
Siz mənzili 120,000 AZN-ə bəyənə bilərsiniz, lakin müstəqil qiymətləndirmə şirkəti mənzilin bazar dəyərini 110,000 AZN təyin edərsə, bank məhz həmin 110,000 AZN üzərindən hesablama aparacaq. Bu, sizin ilkin ödənişinizin gözləniləndən daha çox olması ilə nəticələnə bilər. Qiymətləndirmə zamanı mənzilin təmiri, yerləşdiyi mərtəbə və infrastruktur (metroya yaxınlıq) əsas götürülür.
İpoteka Prosesinin Addım-addım Alqoritmi
Proses elektron hökumət portalı (e-gov.az) vasitəsilə başlayır. Siz "Elektron ipoteka və kredit zəmanət sistemi" bölməsindən qeydiyyatdan keçməli və müraciət anketini doldurmalısınız. Bu mərhələdə sistem sizin gəlirlərinizi və ailə vəziyyətinizi avtomatik yoxlayır. İlkin təsdiq aldıqdan sonra bank seçimi edilir.
Növbəti addım banka fiziki sənədlərin təqdim edilməsidir. Bank sənədləri yoxladıqdan sonra sizə mənzil tapmaq üçün müəyyən müddət (adətən 45-60 gün) verir. Mənzil tapıldıqdan sonra sığorta, qiymətləndirmə və notarial təsdiq mərhələləri gəlir.
- Elektron müraciətin göndərilməsi və ilkin razılığın alınması;
- Bank seçimi və sənədlərin (şəxsiyyət vəsiqəsi, nikah haqqında şəhadətnamə və s.) təqdimi;
- Mənzilin seçilməsi və qiymətləndirmə aktının hazırlanması;
- Sığorta müqavilələrinin (həyat və əmlak sığortası) bağlanması;
- Notariusda alqı-satqı müqaviləsinin imzalanması və mənzilin girov qoyulması.
Xərclərin Hesablanması: Gizli və Əlavə Ödənişlər
İpoteka ilə mənzil alarkən yalnız ilkin ödənişi nəzərdə tutmaq kifayət deyil. Proses zamanı bir sıra əlavə xərclər yaranır ki, bunlar ümumilikdə 1,500 - 3,000 AZN arasında dəyişə bilər. Bura notarius rüsumu, qiymətləndirmə haqqı (adətən 100-200 AZN), bank komissiyası və sığorta daxildir.
Sığorta xərci hər il ödənilməlidir. Bu həm mənzilin sığortasını (yanğın, sel və s. risklərə qarşı), həm də borcalanın həyat sığortasını əhatə edir. Həyat sığortası borcalanın yaşına və kredit məbləğinə görə hesablanır. Məsələn, 30 yaşlı bir şəxs 100,000 AZN kredit üçün illik təxminən 200-300 AZN sığorta haqqı ödəyə bilər.
Notariat və Dövlət Rüsumları
Alqı-satqı zamanı notariusda ödənilən dövlət rüsumu mənzilin sahəsinə və yerləşdiyi rayona görə dəyişir. Bakı şəhəri üzrə bu rüsum 200-400 AZN civarındadır. Həmçinin, mənzil üzərində girov qoyulması üçün də dövlət rüsumu ödənilməlidir. Bütün bu xərclər mənzil sahibi olmazdan əvvəl büdcədə nəzərə alınmalıdır.
İpotekanı Vaxtından Əvvəl Bağlamaq Sərfəlidirmi?
Bir çox alıcı ipoteka borcunu mümkün qədər tez bağlamağa çalışır. Azərbaycan qanunvericiliyinə görə, dövlət ipoteka kreditlərini vaxtından əvvəl ödədikdə heç bir cərimə tətbiq olunmur. Bu, əsas borcu sürətlə azaltmaq və illik faiz yükündən qurtulmaq üçün əla fürsətdir.
Xüsusilə kreditin ilk illərində edilən əlavə ödənişlər daha effektlidir. Çünki bank aylıq ödənişin tərkibində faizləri öncədən götürür. Əgər sizin əlavə 5,000 - 10,000 AZN vəsaitiniz yaranarsa, onu əsas borcun silinməsinə yönəltməklə ümumi kredit müddətini bir neçə il qısalda bilərsiniz. TelBazar.az-da mənzil satıb daha böyüyünü almaq istəyənlər də adətən bu yolla mövcud borclarını bağlayırlar.
Mənzil Alarkən Diqqət Edilməli Olan Hüquqi Məqamlar
Mənzili almazdan əvvəl onun üzərində hər hansı bir həbs, qadağa və ya kommunal borcların olmadığını yoxlamaq vacibdir. Notarius sistemi bunu avtomatik yoxlasa da, mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin siyahısını tələb etmək lazımdır. İpoteka ilə alınan mənzildə mülkiyyət hüququ sizə keçsə də, tam ödəniş olunana qədər mənzil bankın xeyrinə girovda qalır.
Əgər mənzil nikah dövründə alınırsa, o, ər-arvadın müştərək mülkiyyəti sayılır. Həyat yoldaşının notarial qaydada razılığı mütləqdir. Həmçinin, mənzildə azyaşlı uşaqlar qeydiyyatdadırsa, qəyyumlar şurasının rəyi tələb oluna bilər. Bu kimi incə detallar sənədləşmə prosesini bir qədər uzada bilər, lakin gələcəkdə hüquqi mübahisələrin qarşısını alır.